مهلت استفاده از خیارات

تفاوت بیع و اجاره (2)

تأیید فسخ قرارداد

اگر به موجب یکی از خیارات قانونی و یا به موجب شرط ضمن عقد، برای طرفین قرارداد یا یکی از آنها، حق فسخ ایجاد گردد ، کسی که شرط به نفع او شده است می تواند حق خود را اجرا نماید و اقدام به فسخ قرارداد نماید و در صورت لزوم ، نسبت به ثبت دادخواست نیز اقدام نماید.

حق فسخی که به موجب قرارداد ایجاد می گردد ،زمانی است که به نفع یکی از طرفین ، شرطی پیش بینی می شود که در صورت تخلف متعهد از شرط و یا بی اعتباری شرط ، کسی که شرط به نفع او شده است می تواند ، اقدام به فسخ قرارداد نماید.

اگر شرط مندرج در قرارداد ، شرط صفت باشد ، مانند آنکه در قرارداد شرط شود : ملک مورد معامله دارای صفت خاصی باشد ، در چنین حالتی اگر ملک ، فاقد ویژگی مذکور در قرارداد باشد ، خریدار حق فسخ دارد .

در صورتی که شرط مذکور در قرارداد ، شرط فعل باشد ، اگر شخص متعهد به تعهد عمل نکند ، شخصی که تعهد به نفع او شده است ، ابتدا باید الزام متعهد به انجام تعهد را از دادگاه بخواهد . در صورتی که متعهد تعهد را انجام نداد ، متعهد له می تواند ، شخصاً و یا از طریق شخص ثالث ، تعهد را انجام و هزینه های آن را از متعهد دریافت کند . در صورتی که امکان اجرای تعهد از طریق متعهد له و یا شخص ثالث نیز نباشد ، متعهد له می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند .

در هر یک از موارد فوق، شخصی که در قرارداد به نفع او شرطی ذکر شده است می تواند پس از فسخ قرارداد به هر نحوی ، دادخواست تأیید فسخ قرارداد را در دادگاه مطرح کند .

اگر در قرارداد شرط شود که یکی از طرفین حق دارد ، ظرف مدت معینی قرارداد را فسخ کند . به این حق فسخ ، “شرط خیار” گفته می شود . اگر صاحب خیار در مهلت مقرر قراردادی ، قرارداد را فسخ نماید ، می تواند ، دادخواست تأیید فسخ قرارداد را طرح کند .

حق فسخی که به موجب یکی از خیارات (حق فسخ هائی که قانون برای طرفین قرارداد پیش بینی کرده است) ایجاد می شود هر کدام احکام خاص خود را دارند و لازم است شرایط آن هر کدام جداگانه بررسی شود ؛ نظیر خیار عیب ، غبن فاحش ، تدلیس ، تبعض صفقه و … در این صورت هر کدام از طرفین که دارای این حق می گردد ؛ می تواند با ارسال اظهارنامه رسمی ، اقدام به فسخ قرارداد کند و سپس تأیید فسخ خود را از دادگاه بخواهد .

حق فسخ قرارداد در مواردی مطابق قانون ، فوریت دارد و در صورتیکه در زمان عرفی نسبت به فسخ آن اقدام نشود ، حق فسخ از بین می رود. فسخ قرارداد زمانی حاصل می شود که متعهد له ، آنرا اعمال و به طرف مقابل ، اعلام کند.

اعمال حق فسخ بهتر است از طریق مهلت استفاده از خیارات اظهارنامه بعمل آید تا اثبات آن در آینده امکان پذیر باشد .

طرح دعوای تأیید فسخ قرارداد در جایی لازم می گردد که خواهان فسخ تصمیم دارد از آثار فسخ قرارداد ، استفاده کند . بعنوان مثال ثمنی را که داده مسترد نماید و یا سندی را که به نفع طرف مقابل تنظیم کرده است را ابطال نماید .

در ادامه به چند نمونه از آراء قضائی در موضوع تأیید فسخ قرارداد می پردازیم .

چکیده رأی 1 – تأیید فسخ قرارداد

در دعاوی ناظر بر اعلام فسخ قراردادها، با توجه به اعلام اراده به موجب تقدیم دادخواست، ارسال اظهارنامه اعلام فسخ، مقدمتاً الزامی نیست.

نمونه رأی بدوی 1 – تأیید فسخ قرارداد

در خصوص دعوی … و …با وکالت … به‌ طرفیت … با وکالت … به‌ خواسته تنفیذ و تأیید فسخ قرارداد واگذاری سرقفلی ملک واقع در بازار بزرگ تهران پاساژ … طبقه … پلاک … منطقه 12 شهرداری تقویم شده به 51،000،000ریال و خسارت دادرسی، بدین توضیح که طی قراردادی ، سرقفلی مغازه‌ای توسط خواهان‌ها به خواندگان واگذار و بنا بوده مقداری از ثمن را به اقساط طی چک‌هایی پرداخت نمایند و در صورتی که در سررسید هرکدام از چک‌ها وصول نشود، خواهان‌ها حق فسخ معامله را خواهند داشت؛ که یکی از چک‌ها برگشت شده و وکیل خواندگان ایراد داوری نمودند که با توجه به ارسال اظهارنامه برای وکیل از طرف خواهان‌ها و عدم اظهارنظر وی، موضوع داوری منتفی تلقی می‌شود. اما نظر به اینکه بایستی خواهان‌ها موضوع فسخ را که مدعی ایجاد آن شده‌اند، بدواً به خواندگان اعلام و پس از آن، تأیید آن را از دادگاه تقاضا و بر اساس مستندات مرجع قضائی به موضوع رسیدگی نمایند، که در مانحن‌فیه چنین عمل نشده است و اساساً دلیلی که حکایت از اعلام فسخ به خواندگان داشته باشد، ارائه نشده است؛ لذا دادگاه مستنداً به ماده 2 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، قرار رد دعوی مطروحه را صادر و اعلام می‌نماید.

قرار صادر شده حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه … دادگاه عمومی حقوقی تهران

رأی دادگاه تجدید نظر در خصوص رأی فوق مبنی بر تأیید فسخ قرارداد

دادنامه تجدیدنظرخواسته به‌شماره …مورخ … صادره از شعبه … دادگاه عمومی حقوقی تهران که به صدور قرار رد دعوای خواهان با خواسته تأیید فسخ قرارداد واگذاری سرقفلی و خسارات دادرسی اشعار دارد، متضمن جهت موجه در نقض است و تجدیدنظر خواهی وارد می‌باشد. زیرا با تقدیم دادخواست خواهان اراده خود را مبنی بر اعلام فسخ به خوانده اطلاع داده است و نیازی به ارسال اظهارنامه نمی‌باشد. بنابراین رسیدگی به دعوا برابر قانون ، درخواست گردیده و دادگاه نخستین موظف به رسیدگی مطابق قوانین موضوعه و صدور حکم در ماهیت می‌باشد. از این‌رو به‌استناد مواد 2 و 3 و 353 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، قرار مورد اعتراض، نقض و پرونده جهت ادامه رسیدگی به دادگاه صادر کننده دادنامه اعاده می‌دهد.

رأی دادگاه قطعی است.
رئیس شعبه … دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار دادگاه

چکیده رأی 2 – تأیید فسخ قرارداد

اگر دادگاه به‌ جای تأیید فسخ، حکم بر فسخ قرارداد صادر کند، در اراده متعاملین دخالت کرده است و رای خارج از خواسته خواهان محسوب می‌شود.

رأی دادگاه تجدید نظر – تأیید فسخ قرارداد

در خصوص تجدیدنظر‌خواهی … با وکالت … به‌ طرفیت … نسبت به دادنامه شماره … مورخ17/8/91 صادره از شعبه … دادگاه عمومی تهران که به‌ موجب آن ، حکم به فسخ قرارداد اجاره به‌ شرط تملیک و بطلان تحویل صادر گردیده است نظر به اینکه دعوی مطروحه به‌موجب ستون خواسته ، تأیید فسخ قرارداد و تحویل مورد اجاره و پرداخت خسارت بوده که دادگاه محترم بدوی بدون عنایت به خواسته خارج از خواسته مبادرت به صدور حکم به فسخ قرارداد نموده درحالی‌ که مطابق قانون ،کسی حق ورود به اراده متعاقدین را ندارد و دادگاه با ورود به اراده متعاقدین خارج از خواسته حکم صادر نموده و با وصف عدم اظهارنظر به تأیید فسخ نسبت به تحویل ، حکم به بطلان صادر نموده است مع‌ هذا صرف‌ نظر از استدلال دادگاه بدوی نظر به اینکه اعتراض معترض با مدلول ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی قابل انطباق می‌‌باشد فلذا در اجرای ماده 358 قانون مارالذکر ضمن نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته به لحاظ صدور حکم خارج از خواسته پیرامون تأیید فسخ قرارداد اجاره به‌شرط تملیک پرونده عیناً به دادگاه محترم بدوی اعاده تا پیرامون خواسته بدوی اظهارنظر نموده و سپس احراز بند اول خواسته نسبت به تحویل نیز مطابق مقررات قانونی رسیدگی و اتخاذ تصمیم نمایند.

رأی صادره قطعی است.
رییس شعبه … دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه

چکیده رأی 3 – تأیید فسخ قرارداد

فسخ از ایقاعات است و ایقاع یک عمل حقوقی است که تحقق آن نیاز به انشاء توسط ذی‌ حق دارد . به عبارت دیگر انشاء فسخ یک عمل قضایی نیست که بتوان آن را از دادگاه درخواست نمود.

منبع : پژوهشگاه قوه قضائیه

مستندات قانونی در خصوص تأیید فسخ قرارداد :

ماده 396 قانون مدنی / خیارات قانونی

ماده 397 قانون مدنی / خیار مجلس

ماده 398 قانون مدنی / خیار حیوان

ماده 399 قانون مدنی / خیار شرط

ماده 402 قانون مدنی / خیار تأخیر ثمن

ماده 410 قانون مدنی / خیار رویت و تخلف وصف

ماده 416 قانون مدنی / خیار غبن

ماده 422 قانون مدنی / خیار عیب

ماده 438 قانون مدنی / خیار تدلیس

ماده 441 قانون مدنی / خیار تبعض صفقه

ماده 444 قانون مدنی / خیار تخلف شرط

احکام عمومی خیارات / از ماده 445 قانون مدنی تا ماده 457 قانون مدنی

احکام اختصاصی خیارات / از م 402 ق.م تا م 443 ق.م و از م 234 ق.م تا م 245 ق.م

مشاوره و قبول وکالت در دعاوی ناشی از قراردادها و ملکی

مشاوره ، به صورت حضوری و با تعیین وقت قبلی می باشد.

از تماس تلفنی جهت مشاوره خودداری فرمائید.

شماره تماسهای اعلام شده ، جهت هماهنگی وقت حضور می باشد.

تماس : شنبه تا چهارشنبه بغیر از ایام تعطیل با تعیین وقت قبلی

اطلاعات تماس جهت مشاوره حضوری و قبول وکالت

دفتر وکالت

وکیل زهرا ابراهیمی

استعلام از وکلا

خدمات حقوقی

خدمات حقوقی دعاوی حقوقی دعاوی خانواده دعاوی کیفری شرکتها

نمونه آراء دادگاهها

نمونه آراء دادگاهها نمونه آراء دادگاهها نمونه آراء حقوقی نمونه آراء کیفری نمونه آراء خانواده

شغل قضــــا که ضامن اصــل عدالت است

تضمین آن به شغل اصیــــــــــــل وکالت است .

نشانی دفتر

وکیل در غرب تهران ، منطقه 2 : (محدوده گیشا و ستارخان : برق آلستوم) : بزرگراه شیخ فضل اله ، خ سازمان آب شرقی ، نرسیده به پارک شاهین ، جنب گل خوشه ، پ 22 ، طبقه اول ، واحد 1 .
حضور : شنبه تا چهارشنبه بجز ایام تعطیل ، با هماهنگی قبلی .,

هر آنچه که باید در مورد فسخ معامله ملک بدانید!

در هر معامله‌ای که انجام می‌دهید، ممکن است فسخ هم اتفاق بیفتد. فسخ قرارداد در مورد املاک امری رایج است که ممکن است هریک از طرفین به دلایلی خواهان فسخ معامله ملک شوند. فسخ هر قراردادی شرایط و قوانینی دارد که با رعایت آن‌ها می‌توانید کمتر ضرر کنید.

فسخ قرارداد می‌تواند در موارد متفاوتی چون فسخ قرارداد خرید و فروش ملک، رهن یا اجاره ملک یا قرارداد مشارکت در ساخت، اتفاق بیفتد. هرکدام از این موارد شرایطی دارند که باید رعایت شوند. در این نوشته سعی داریم در مورد چگونگی فسخ قرارداد ملکی و شرایط آن صحبت کنیم. با ما همراه باشید.

فسخ معامله چیست؟

فسخ در لغت به معنای نقض، زایل کردن، تباه کردن و شکستن است و به آن انحلال ارادی قرارداد نیز گفته می‌شود. فسخ در اصطلاح حقوقی عبارت از پایان دادن حقوقی به قرارداد به وسیله یکی از دو طرف قرارداد یا یک شخص ثالث است.

مبنای فسخ قرارداد ممکن است متفاوت باشد؛ یعنی اینکه فسخ قرارداد مبتنی بر حقی است که یا به وسیله توافق طرفین ایجاد شده یا به وسیله حکم مستقیم قانون به وجود آمده و این حق برای یکی از طرفین یا هر دو یا شخص ثالث است.

فسخ قرارداد بر اساس توافق طرفین

یعنی طرفین قرارداد می‌توانند ضمن عقد یا خارج از آن، برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند؛ مثلا اینکه شخصی ملکی را به دیگری بفروشد و در قرارداد آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند، بتوانند ظرف یک ماه آن معامله را فسخ کنند.

فسخ قرارداد بر اساس حکم قانون

این فسخ زمانی اتفاق می‌افتد که قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد، متوجه یکی از دو طرف معامله شده است، دستور فسخ معامله را صادر می‌کند. مثل اینکه کسی خانه‌ای را اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که سکونت در آن میسر نیست که در اینجا فرد به استناد مواد ۴۷۸ و ۴۷۹ قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند.

شرایط فسخ قرارداد چیست؟

1-در تمامی قراردادها، از جمله خرید یا اجاره، یکی از بندهای قرارداد این است که به هر دو طرف اجازه داده می‌شود طی مدت زمان مشخص، با رعایت قوانین، ارائه دلایل موجه و در صورت تمایل، قرارداد امضا شده را فسخ کنند. شما تحت هیچ شرایطی به صورت یک‌طرفه نمی‌توانید معامله را فسخ کنید. فقط در صورتی می‌توانید این کار را انجام دهید که این حق برای شما یا طرف مقابل در قولنامه ذکر شده باشد.

2-قصد؛ فسخ‌کننده باید انحلال قرارداد را اراده کند.

3-رضا؛ فسخ‌کننده باید راضی به فسخ معامله باشد و اگر با اکراه چنین کرد، این فسخ اثر حقوقی ندارد.

4-اهلیت؛ کسی که می‌خواهد عملی حقوقی را فسخ کند، باید اهلیت این کار را داشته باشد و از نظر عقل و سن نیز مشکلی نداشته باشد.

فسخ قرارداد ملکی چیست؟

به پایان دادن به یک توافق یا معامله ملکی، از طرف هریک از طرفین معامله و یا توسط هر دو نفر، فسخ قرارداد گفته می‌شود. همانطور که قبلا انواع معاملات املاک را بررسی کردیم، این معاملات به طور کلی به دو شکل رسمی و غیررسمی (عادی) انجام می‌شود، شرایط فسخ قرارداد برای هرکدام تفاوت دارد اما تنها نکته مشترک این دو، لزوم داشتن یکی از سه شرط زیر برای انحلال و فسخ قرارداد است:

• پیش‌بینی حق فسخ قرارداد به صورت یک طرفه
• وجود دلایل مورد قبول قانون برای فسخ قرارداد
• فسخ قرارداد به شکل توافقی که معمولا با پرداخت خسارت و ضرر و زیان به طرف مقابل، انجام می‌شود.

نکته‌ای که باید به آن توجه کنید این است که به محض عقد یک قرارداد، طرفین متعهد به انجام تعهدات خود می‌شوند. برخلاف عرف‌های معاملاتی که عنوان می‌شود تا 24 یا 48 ساعت پس از عقد قرارداد می‌توان معامله را برهم زد، از نظر قانون این کار شدنی نیست! حتی اگر پولی میان طرفین رد و بدل نشده باشد.

انواع فسخ قرارداد ملک:

-فسخ توافقی قرارداد

-فسخ قرارداد خرید و فروش ملک

-فسخ قرارداد اجاره ملک

-فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

1-فسخ توافقی قرارداد

یعنی در شرایطی که فسخ توافقی یا فسخ یک طرفه قبلا در قرارداد خرید و فروش ملک مطرح نشده باشد، طرف درخواست کننده فسخ معامله تنها با به توافق رسیدن و تلاش در جهت جلب رضایت طرف مقابل قرارداد، ملک را فسخ کند. این نوع فسخ قرارداد املاک اجباری نیست و نمی‌توان افراد را مجبور به فسخ قرارداد کرد.

گاهی اختیار فسخ قرارداد به شخص سومی داده می‌شود که وی می‌تواند با داشتن اهلیت(عقل و سن کافی) و شرایط لازم، اقدام به اتمام معامله و فسخ قرارداد نماید.

2-قانون فسخ قرارداد خرید و فروش ملک

فسخ معاملات و قراردادهای خرید و فروش ملک با 3شرط امکان‌پذیر است:

-داشتن حق فسخ قرارداد خرید و فروش ملک

-فسخ قرارداد با شرایط قانونی

-فسخ توافقی قرارداد که معمولا نیاز به پرداخت خسارت از طرف فسخ کننده قرارداد ملکی دارد .

فسخ یک طرفه قرارداد خرید و فروش ملک، به دو صورت انجام می‌شود:

یا طرفین معامله قبلا در قرارداد بندهایی را برای شرایط فسخ معامله ملکی پیش از موعد، پیش‌بینی می‌کنند که به آن “خیار شرط” می‌گویند. در این بندها نحوه پرداخت خسارت و ضرر و زیان فسخ قرارداد خرید و فروش ملک را شرح می‌دهند که با وجود آن، نیاز به پرداخت هیچ‌گونه خسارت دیگری نیست. (ماده ۳۹۹ و ۴۰۰ قانون مدنی)

یا اینکه یکی از طرفین معامله ملک، متوجه تناقضی در قرارداد یا ملک مورد معامله با توافقات صورت گرفته می‌شود و با اثبات آن، به شکل یک طرفه حق فسخ قرارداد دارد. مثلا شخصی خانه‌ای را می‌خرد و می‌بیند ظاهر یا شرایط ملک با آنچه که قبلا به او توضیح داده شده متفاوت است(خیار رؤیت و تخلف وصف)، یا آن ملک خرابه است(خیار عیب)، و یا در معامله ملک فریبکاری یا دروغی انجام گرفته(خیار تدلیس)، در این شرایط او می‌تواند با پیگیری از مجاری قانونی اقدام به فسخ یک طرفه قرارداد نماید.

3-قانون فسخ قرارداد اجاره خانه

براساس قوانین مالک و مستاجر تنها تحت شرایط خاصی، امکان فسخ اجاره برای هریک از طرفین قرارداد وجود دارد. همانطور که قبلا گفته شد، اگر در پایین اجاره‌نامه نوشته شود که خیارات شرط و … از افراد اسقاط می‌شود‌، یعنی حق فسخ اجاره به صورت یک‌طرفه یا پیش از موعد از طرفین معامله سلب می‌شود و آن‌ها با این شرط موافقت کرده‌اند.

نکته‌ای که باید به آن توجه کنید، تفاوت فسخ اجاره با ابطال آن است. این دو معادل یکدیگر نیستند. فسخ اجاره، انفساخ و ابطال قرارداد استیجاری، هر کدام دارای معنی و قوانین متفاوتی هستند. به طور کلی فسخ اجاره توسط طرفین معامله اتفاق می‌افتد، در حالی که ابطال معامله با از بین رفتن ملک و یا با حکم مرجع قانونی انجام می‌گیرد که به آن انفساخ هم می‌گویند.

شاید برایتان این سوال پیش بیاید که اگر یکی از طرفین به هر دلیلی پشیمان شود، آیا امکان فسخ یک طرفه را دارد؟ در پاسخ به این سوال باید گفت در واقع پس از تعیین مدت قرارداد اجاره، امکان فسخ پیش از موعد اجاره، نه توسط مستاجر و نه توسط موجر وجود نخواهد داشت. مگر در شرایط خاصی که در قانون تعریف شده است. در شرایطی که قانون اجازه فسخ اجاره را می‌دهد، مالک یا مستاجر می‌توانند دادخواستی مبنی بر تقاضای فسخ اجاره را به مراجع قانونی ارائه نمایند.

در چه مواقعی مستاجر می‌تواند درخواست فسخ قرارداد دهد؟

-در صورتی که خانه یا ملک استیجاری با شرایطی که در قرارداد نوشته شده منطبق نباشد. ( ماده 415 قانونی مدنی)

-در مواردی که تحت شرایطی، حق فسخ اجاره توسط مستاجر در قرارداد ذکر شده باشد. برای نمونه در برخی قراردادهای استیجاری، فسخ اجاره از سوی مستاجر که محدود به دلایل خاصی است، امکان‌پذیر است. (فسخ اجاره توافقی)

-هرگاه کل یا قسمتی از ملک خراب شود یا در معرض خراب شدن قرار بگیرد، به نحوی که موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.

* اگر مستاجر بنا به دلایلی بخواهد از ملک نقل مکان کند، باید از سه ماه قبل موضوع فسخ اجاره و تخلیه ملک را به موجر خبر دهد.

در چه مواقعی موجر می‌تواند درخواست فسخ قرارداد دهد؟

-اگر مستاجر بیش از یک هفته در پرداخت کرایه تاخیر داشته باشد.

-اگر مستاجر بدون دریافت اجازه از مالک، ملک را به دیگری واگذار کند.

-اگر مستاجر مسکن را برای کارهای نامربوط مانند فعالیت‌های نادرست یا فعالیت تجاری عمده استفاده کند.

-مستاجر مسئول است که به مالک اجازه ورود به آپارتمان را به منظور مواردی مثل انجام تعمیرات بدهد. اگر او بدون دلیل موجه از این کار خودداری کند، یا نسبت به ملک سهل انگاری کند و وظایفی که بنا به قرارداد استیجاری به وی محول شده را به درستی انجام نداده باشد، موجر حق فسخ اجاره پیش از موعد و یک طرفه را دارد.

نکته: معمولا در اجاره نامه، بندی به توافقات برای تعیین خسارت و ضرر و زیان‌های فسخ اجاره اختصاص داده می‌شود. به این معنی که مالک و مستاجر بر سر مبلغ خاصی توافق می‌کنند، که این مبلغ درصورت فسخ اجاره پیش از موعد، یا فسخ با دلایل غیر موجه از طرف هریک از آن‌ها، به طرفِ دیگرِ قرارداد پرداخت می‌شود.

4-قانون فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از راه‌های انحلال قراردادهای مشارکت در ساخت، فسخ می‌باشد. اما معمولا مشکلی که در خصوص فسخ قراردادهای مشارکت در ساخت وجود دارد، هزینه­‌ها و عوایدی است که از ابتدای پروژه تا زمان فسخ به وجود آمده و باید تعیین تکلیف شود. همین موضوع فسخ قرارداد را سخت می‌کند.

به همین دلیل به شما پیشنهاد می‌کنیم که در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت حتما توجه داشته باشید که در خصوص بروز هرنوع اختلاف نظری، حق فسخ در نظر گرفته نشود. بلکه الزامات و ضمانت­های اجرایی در نظر بگیرید. همچنین در مواقع زمانی مختلف و با توجه به پیشرفت پروژه عملا فسخ به صورت یک‌طرفه و بدون رای داور یا دادگاه عملی نیست.

فسخ قرارداد به وسیله‌ی یکی از خیارات (اختیارات) ماده ۳۹۶ قانون مدنی امکان‌پذیر است:

• خیار شرط: می‌توان در قرارداد برای هریک از طرفین یا شخصی خارج از قرارداد اختیار فسخ طی مدت خاصی در نظر گرفته شود. اگر برای خیار شرط مدتی معین نشود قرارداد باطل است.
• خیار غَبن: هرگاه یکی از طرفین به صورت فاحش، مغبون شده باشد، اختیار فسخ قرارداد را دارد. مغبون اصطلاحا شخصی است که مثلا زیر قیمت معامله کرده یا خارج از عرف قرارداد نوشته است.

• خیار تَدلیس: هر نوع عملی که موجب فریب طرف دیگر معامله شود را تدلیس می‌­نامند. پس از علم به تدلیس، شخص باید فورا نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند.

• خیار تخلف شرط: می‌توان به صورت جداگانه برای انجام یا عدم انجام فعلی(کاری)، رسیدن یا نرسیدن به نتیجه‌­ای، یا در خصوص صفتی در قرارداد، اختیار فسخ برای هریک از طرفین در نظر گرفت. خیار تخلف شرط از موارد پرکاربرد در قرارداد مشارکت در ساخت می­ باشد.

ضرر و زیان فسخ معامله چیست؟

اگر هریک از طرفین بنا به دلیلی خواهان فسخ قرارداد باشد، باید به طرف مقابل ضرر و زیان دهد. این یکی از مواردی است که در قولنامه نوشته می‌شود و در اکثر موارد برای آن مبلغی تعیین می‌شود تا دو طرف از میزان خسارت آگاه باشند.

سوالات متداول در مورد فسخ معامله ملک:

فسخ در اصطلاح حقوقی عبارت از پایان دادن حقوقی به قرارداد به وسیله یکی از دو طرف قرارداد یا یک شخص ثالث است.

قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد، متوجه یکی از دو طرف معامله شده است، دستور فسخ معامله را صادر می‌کند. مثل اینکه کسی خانه‌ای را اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که سکونت در آن میسر نیست که در اینجا فرد به استناد مواد ۴۷۸ و ۴۷۹ قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند.

شما تحت هیچ شرایطی به صورت یک‌طرفه نمی‌توانید معامله را فسخ کنید. فقط در صورتی می‌توانید این کار را انجام دهید که این حق برای شما یا طرف مقابل در قولنامه ذکر شده باشد.

یعنی کسی که می‌خواهد عملی حقوقی را فسخ کند، باید اهلیت این کار را داشته باشد و از نظر عقل و سن نیز مشکلی نداشته باشد.

خیر. به محض عقد یک قرارداد، طرفین متعهد به انجام تعهدات خود می‌شوند. برخلاف عرف‌های معاملاتی که عنوان می‌شود تا 24 یا 48 ساعت پس از عقد قرارداد می‌توان معامله را برهم زد، از نظر قانون این کار شدنی نیست! حتی اگر پولی میان طرفین رد و بدل نشده باشد.

بله. گاهی اختیار فسخ قرارداد به شخص سومی داده می‌شود که وی می‌تواند با داشتن اهلیت(عقل و سن کافی) و شرایط لازم، اقدام به اتمام معامله و فسخ قرارداد نماید.

بله. اگر یکی از طرفین معامله ملک، متوجه تناقضی در قرارداد یا ملک مورد معامله با توافقات صورت گرفته می‌شود، با اثبات آن، به شکل یک طرفه حق فسخ قرارداد دارد. مثلا شخصی خانه‌ای را می‌خرد و می‌بیند ظاهر یا شرایط ملک با آنچه که قبلا به او توضیح داده شده متفاوت است(خیار رؤیت و تخلف وصف)، یا آن ملک خرابه است(خیار عیب)، و یا در معامله ملک فریبکاری یا دروغی انجام گرفته(خیار تدلیس)، در این شرایط او می‌تواند با پیگیری از مجاری قانونی اقدام به فسخ یک طرفه قرارداد نماید.

بله. براساس قوانین مالک و مستاجر تنها تحت شرایط خاصی، امکان فسخ اجاره برای هریک از طرفین قرارداد وجود دارد. اما اگر در پایین اجاره‌نامه نوشته شود که خیارات شرط و … از افراد اسقاط می‌شود‌، یعنی حق فسخ اجاره به صورت یک‌طرفه یا پیش از موعد از طرفین معامله سلب می‌شود و آن‌ها با این شرط موافقت کرده‌اند.

فسخ اجاره توسط طرفین معامله اتفاق می‌افتد، در حالی که ابطال معامله با از بین رفتن ملک و یا با حکم مرجع قانونی انجام می‌گیرد که به آن انفساخ هم می‌گویند.

بله. معمولا در اجاره نامه، بندی به توافقات برای تعیین خسارت و ضرر و زیان‌های فسخ اجاره اختصاص داده می‌شود. به این معنی که مالک و مستاجر بر سر مبلغ خاصی توافق می‌کنند، که این مبلغ درصورت فسخ اجاره پیش از موعد، یا فسخ با دلایل غیر موجه از طرف هریک از آن‌ها، به طرفِ دیگرِ قرارداد پرداخت می‌شود.

قرارداد را با دقت بخوانید!

شاید برایتان پیش آمده باشد که گاهی بدون خواندن اصل قرارداد و با اعتمادی که به طرف مقابل دارید، قراردادی را امضا می‌کنید. این کار بسیار اشتباه است. چون ممکن است تنظیم‌کننده قرارداد بندی شامل “اسقاط کافه خیارات” در قرارداد اضافه کند. خیار به معنی داشتن اختیار برای بر هم زدن معامله است. قبلا گفتیم که طبق قانون هریک از طرفین معامله می‌توانند در مدت زمان مشخص و بنا به دلایل موجه اقدام به فسخ قرارداد کنند. اما درج این بند به این معناست که شما از هرگونه حقی برای فسخ قرارداد محروم خواهید شد.

پس حواستان را جمع کنید و هرگز بدون خواندن تمام بندهای قرارداد و بررسی شرایط ملک مورد معامله، آن را امضا نکنید. اگر قسمتی از قرارداد برای شما مبهم است یا ایجاد سوال می‌کند، به صرف شناختن طرف معامله یا حرف‌های فریب‌دهنده افراد، معامله را انجام ندهید.

امیدواریم که مطلب بالا برای شما مفید بوده باشد. اگر سوالی دارید در بخش نظرات با ما در میان بگذارید.

راهنمای استفاده از خیار غبن در معاملات ملکی

خیار در لغت به معنای داشتن اختیار بوده و کلمه ای عربی می باشد. این واژه در معاملات مختلف و قراردادهای بسته شده درج می شود تا اختیاراتی را برای طرفین قرارداد بسته به شرایط موجود ایجاد کند. به طوری که در بسیاری از موارد اجازه و اختیار لازم برای فسخ قراردادهای ملکی به طرفین داده می شود که در موقعیت ها و شرایط متفاوت نوع خیار نیز متفاوت خواهد بود. در مجموع بسته به مفاد درج شده در قرارداد می توان از خیارات قانونی بهره لازم را برد. بر اساس قانون و طبق شرایط احتمالی در معاملات مختلف؛ 10 نوع خیار و یا همان اختیار را شاهد هستیم که موارد زیر را شامل می شود.

• خیار مجلس: بر طبق این نوع از خیارات؛ طرفین معامله اجازه دارند معامله مورد نظر را تا زمانی که در جلسه عقد قرارداد حضور دارند و هیچ کدام از آن مکان خارج نشده اند بر هم زده و قرارداد را باطل کنند.
• خیار شرط؛ همان طور که از اسم این خیار برداشت می شود طرفین معامله به سبب شرط و توافقی که در روند معامله کرده اند و آن را در متن قرارداد درج کرده اند اجازه بر هم زدن آن را داشته و می توانند بر اساس آن اقدام کنند.
• خیار تأخیر ثمن: منظور از ثمن در معامله؛ وجه قابل پرداخت در طی معامله انجام شده می باشد. لذا فرد فروشنده در صورت تاخیر در دریافت مبلغ مورد نظر اجازه و اختیار برهم زدن معامله را خواهد داشت. این شرط شامل مدت زمانی برابر با 3 روز می باشد که از تاریخ تعیین شده برای پرداخت وجه محاسبه می شود.
• خیار رؤیت و تخلف وصف: در صورتی که مورد معامله یا همان ملک مورد نظر بدون بازدید و بر اساس توصیف و اطلاعات ارائه شده توسط فروشنده معامله شود و پس از دریافت ملک شواهد متفاوت با توصیفات انجام شده باشد؛ خریدار اجازه فسخ قرارداد را داشته و می تواند حقوق خود را طلب کند.
• خیار عیب: این مورد از خیارات زمانی مورد استفاده قرار می گیرد که ملک مورد نظر دارای ایراد و نقصی باشد. لذا بر اساس این خیار فرد خریدار می تواند معامله مورد نظر را فسخ کرده و قرارداد را باطل کند.
• خیار غبن: اگر در روند معامله یکی از طرفین دچار ضرر و زیانی به صورت فاحش شده باشد خیار غبن قابل اجرا بوده و فرد زیان دیده می تواند بر اساس قانون و با استفاده از این خیار معامله را فسخ کند.
• خیار تدلیس: تدلیس در لغت به معنای فریب دادن می باشد و در معاملاتی که طرفین با فریب یکدیگر پیش رفته باشند؛ فرد فریب خورده می تواند پس از فهمیدن موضوع ادعای فریب خوردن کرده و در صورت مشخص شده آن؛ معامله مورد نظر را فسخ کند.
• خیار تبعض صفقه: تبعض در لغت به معنی تجزیه کردن یا تجزیه شدن است و صفقه نیز به معنی معامله است. بر اساس این خیار اگر فروشنده بخش از اطلاعاتی را که برای انجام معامله و صحت آن ضرورت دارد را پنهان کرده باشد ایجاد می شود. در این معالمات بخشی از معالمه به دلایلی که پنهان شده است باطل می باشد. به عنوان مثال بخشی از ملک تحت تملک فرد دیگری است اما در حین معامله این موضوع عنوان نمی شود و پس از انجام آن نمایان می شود. در این شرایط خردار می تواند تمام و یا بخشی از معمله را که باطل بوده است را فسخ کرده و حقوق خود را طلب کند.
• خیار تخلف شرط: اگر در روند معامله طرفین توافقاتی کرده و قول و قراری گذاشته باشند و یکی از طرفین خلاف آن عمل کند فرد مقابل اجازه برهم یدن معامله را خواهد داشت.
• خیار حیوان، در داد و ستد حیوانات، امکان بر هم زدن معامله تا سه روز را برای طرفین معامله فراهم می‌کند.

خیار غبن و شرایط آن در معاملات

همان طور که بیان شد در صورت ایجاد شرایطی در معاملات افراد اجازه دارند معامله صورت گرفته را برهم زده و نسبت به فسخ قرارداد اقدام کنند. یکی از این خیارات که بسیار مورد استفاده قرار می گیرد و لازم است افراد نسبت به آن اطلاعات لازم را کسب کنند خیار غبن می باشد. خیار غبن در صورتی برقرار خواهد شد یکی از طرفین معامله دچار ضرر و زیان شود. حال اگر این ضرر و زیان به گونه ای باشد که نتوان آن را نادیده گرفت خیار غبن فاحش بوده و فسخ قرارداد را در پی خواهد داشت.

خیار غبن در معاملات ملکی دارای شرایطی می باشد که از جمله آن ها می توان موارد زیر را یادآور شد:

• خیار غبن در صورت عدم آگاهی فرد متضرر؛ برقرار خواهد بود.
• خیار غبن جزو اختیارات فوری در قراردادها می باشد.
• خیار غبن می تواند برای هر دو طرف قرارداد برقرار شود. یعنی در معامله صورت گرفته احتمال زیان برای هر دو طرف وجود دارد.
• خیار غبن مربوط به قیمت مورد معامله می باشد و نه شرایط کیفی و ایرادات آن
• خیار غبن در صورتی برقرار خواهد شد که ضرر و زیان فرد قابل چشم پوشی نبوده و فاحش باشد.
• افراد نمی توانند به سادگی و با ادعایی بی پایه برای ضرر و زیان قرارداد را فسخ کنند.
• تعیین میزان ضرر و زیان نیاز به بررسی داشته و بسته به شرایط معامله و مفاد قرارداد مورد ارزیابی قرار می گیرد.
• در صورتی که بسته به مهلت استفاده از خیارات شرایط قرارداد برای هر دو طرف خیار غبن برقرار شود هر دو به یک اندازه اختیار برای فسخ قرارداد خواهند داشت.
• برای طلب حقوق در شرایطی که خیار غبن برقرار می شود زمان بسیار اهمیت داشته و فوریت اجرای آن می تواند تعیین کننده باشد.

مواردی که می تواند خیار غبن را باطل کند!

خیار غبن یکی از مواردی است که نیاز به بررسی جزئی و دقیق قرارداد و شرایط حاکم بر آن دارد. در بسیاری از مواقع پس از بررسی ها و در نظر گرفتن شرایط معامله ادعای فرد متضرر نقص شده و اختیار فسخ قرارداد از وی سلب می شود. برا آگاهی از این نکات موارد زیر را مطالعه کرده و آن ها را مد نظر داشته باشید:

• اگر مشخص شود که فرد متضرر در معامله ملکی صورت گرفته از قیمت ملک و شرایط معامله آگاه بوده است و با آگاهی از موارد ادعا شده وارد معامله شده است.
• اگر در متن قرارداد بند مربوط به "اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش" تایید شده باشد.
• اگر ضرر و زیان وارده ناچیز بوده و قابل چشم پوشی باشد.
• اگر فرد متضرر دیر متوجه زیان خود شده باشد و زمانی طولانی از قرارداد مورد نظر گذشته باشد.
• اگر فرد متضرر پس از آگاهی از شرایط معامله و ضرر و زیان خود دیر اقدام کرده باشد و از زمان عقد قرارداد مدت زمان قابل ملاحظه ای گذشته باشد.
• اگر فرد متضرر پس از آگاهی از موضوع اقدام به دادن رضایت در صورت دریافت مبلغی برای جبران ضرر و زیان کند.

در صورتی که عبارت اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش (از بین بردن تمامی اختیارات برای فسخ قرارداد حتی ضرر و زیان مشخص) در متن قرارداد باشد و طرفین آن را امضا کنند اجازه فسخ قرارداد به هیچ عنوان برقرار نخواهد شد.

تفاوت بیع و اجاره

گروه وکلای دادخواه بهترین نتیجه را برای شما به ارمغان خواهد آورد

تفاوت بیع و اجاره

اصلی‌ترین تفاوت بیع و اجاره در نوع عقد می‌باشد. به منظور درک بهتر تفاوت‌های موجود بین عقد اجاره و عقد بیع، لازم است در ابتدای امر، ابعاد هر یک از این عقود را مورد بررسی قرار داد. تعریف عقد در ماده 183 قانون مدنی ذکر شده است. بطور کلی منظور از عقد، این است که یک نفر یا چندین نفر در برابر یک نفر یا عده‌ای دیگر، بر امری تعهد نمایند و این تعهد مورد قبول طرفین واقع شود. عقود خود به چند دسته تملیکی، عهدی و اذنی تقسیم می‌شوند. هر دو عقد بیع و اجاره، جزو عقود تملیکی هستند.

در اجاره ملک، یک ملکی با حدود اختیارات محدود و معینی از طرف موجر در اختیار مستاجر قرار می‌گیرد. اما در عقد بیع، انتقال مالکیت صورت می‌گیرد. در بیع وقتی ملک به ید متصرف درآمد، وی نسبت به ملک هر گونه تغییر و تحولی می‌تواند ایجاد کند. همین مسئله یکی از تفاوت‌های مابین این دو عقد می‌‎باشد.

تفاوت بیع و اجاره (1)

عقد بیع و تفاوت بیع و اجاره

منظور از بیع، خرید و فروش می‌باشد. در واقع عقد بیع، عقدی است که طی آن خریدار در ازای مالی که به ملکیت او در می‌آید به فروشنده مالی را می‌پردازد. در عقد بیع نام دیگر فروشنده، بایع است. همانطور که گفته شد بیع عقدی تملیکی و معوض است. در عقد بیع، خریدار مالک مبیع و فروشنده مالک ثمن می‌شود. اینکه گفته شد عقد بیع، معوض است، بدین معنا است که برای اینکه خریدار مالک مبیع شود باید در ازای آن ثمنی را به فروشنده یا همان بایع پرداخت کند. در صورتی‌که این پرداخت انجام نشود، این عمل حقوقی صورت گرفته، بیع نیست.

عقد بیع، جزء عقود لازم و معین است. منظور از لازم بودن عقد بیع این است که جز در موارد مشخص و معینی، هیچ‌کدام از طرفین معامله (بایع و خریدار) حق فسخ بیع را ندارند. در عقد بیع نیز مانند سایر عقود باید شرایط صحت معامله وجود داشته باشد. از جمله شرایط صحت معامله عبارتند از:

طبق قانون، یکی از شرایط صحت معاملات مختلف از جمله بیع، وجود قصد و رضا در طرفین است.

اهلیت طرفین نیز از دیگر شروط صحت تمامی معاملات از جمله بیع و اجاره می‌باشد.

برای صحت یک معامله، لازم است موضوع آن معین باشد.

مشروعیت جهت معامله نیز از دیگر شروط صحت معاملات است.

عقد بیع دارای چهار قسم کلی است: بیع نقد، بیع نسیه، بیع سلم، بیع کالی به کالی

در بیان تفاوت بیع و اجاره باید گفت؛ با بررسی ماده 446 قانون مدنی و ماده 338 قانون مذکور، این نتیجه حاصل می‌گردد که در عقد بیع، خریدار مالک عین مال می‌شود. اما در عقد اجاره، مستاجر مالک منفعت می‌شود.

در واقع همین واژه عین، باعث ایجاد تفاوت بیع و اجاره می‌شود.

تفاوت بیع و اجاره (1)

عقد اجاره، چه عقدی است؟

برای درک بهتر تفاوت بیع و اجاره، لازم است در رابطه با اجاره نیز توضیحاتی ارائه شود. اقسام عقد اجاره عبارتند از: اجاره اشخاص، اجاره اشیاء و اجاره حیوانات. بطور کلی در تعریف عقد اجاره باید گفت؛ در اجاره مستاجر نسبت به منافع عین مستاجره مالکیت پیدا می‌کند. همانطور که گفته شد، این مسئله بیانگر تفاوت بیع و اجاره است.

با وجود تفاوت بیع و اجاره، بین این دو عقد شباهت‌های بسیاری وجود دارد. عقد اجاره نیز مانند عقد بیع، جزء عقود لازم است و طرفین نمی‌توانند قرارداد اجاره را یکطرفه فسخ کنند. همچنین اجاره جزو عقود معوض است. در عقد اجاره نیز باید، شرایط صحت معامله که همان وجود قصد و رضا، اهلیت طرفین، معین بودن مورد عقد و مشروعیت جهت است، وجود داشته باشد. در عقد اجاره، یک‌سری تکالیف بر عهده موجر نهاده شده است. یک‌سری تکالیف نیز بر عهده مستاجر است.

عقد اجاره، چه عقدی است؟

تفاوت بیع و اجاره به شرط تملیک

علاوه بر چند تفاوت بیع و اجاره که در مطالب بالا ذکر شد، یکی دیگر از تفاوت‌های بین این دو عقد، این است که اجاره قراردادی موقت می‌باشد. در حالی که عقد بیع دائمی است. در واقع یک تفاوت بیع و اجاره که بسیار مهم است، در نحوه و طریق انتقال مورد معامله می‌باشد. بهتر است مهلت استفاده از خیارات بگوییم، اینکه انتقال مورد معامله به شکل دائمی یا موقت باشد، موردی حائز اهمیت در تفاوت بیع و اجاره است.

در ادامه بیان تفاوت بیع و اجاره، ذکر این نکته لازم است که اجاره به شرط تملیک بسیار به مفهوم بیع نزدیک است. اما تفاوتی که بین این دو مورد وجود دارد این است که در عقد بیع، خریدار به محض اینکه عقد واقع شد، مالک عین می‌گردد. در واقع در همان لحظه، مالکیت عین به وی منتقل می‌شود. اما در اجاره به شرط تملیک، بعد از اینکه یک‌سری شرایط حاصل شد، مالکیت انتقال پیدا خواهد کرد. اگر بخواهیم طی یک مثال، مفهوم اجاره به شرط تملیک را بیان کنیم، باید گفت؛ اجاره به شرط تملیک، بدین شکل است که فرد الف خانه‌اش را به شخص ب اجاره می‌دهد. مستاجر مبلغی را در زمان‌ مشخص ماهانه و… به شخص الف پرداخت می‌کند. این پرداخت تا جایی ادامه پیدا می‌کند که با مبلغ خانه برابری کند. در اینجا این شرط وجود دارد که در زمانی که آخرین قسط پرداخت شد، فرد ب مالک خانه شود.

حال که مفهوم اجاره به شرط تملیک برای شما روشن شد، حتما پی به تفاوت بیع و اجاره به شرط تملیک برده‌اید.

تفاوت بیع و اجاره (2)

خیارات در عقد بیع و اجاره

در ادامه مطلب، لازم مهلت استفاده از خیارات است به ذکر نکاتی در رابطه با خیارات نیز پرداخت. منظور از عقد خیاری، عقدی است که در آن، اختیار فسخ معامله برای شخص ثالث یا یکی از طرفین یا هر دو نفر قرار داده شود. در قانون مدنی از خیارات متعددی نام برده شده است. در این میان سه خیار وجود دارند که ویژه عقد بیع هستند. در واقع این سه خیار در سایر عقود از جمله عقد اجاره، جایگاهی ندارند. شاید بتوان همین مسئله را نیز جزو تفاوت بیع و اجاره دانست.

از جمله خیاراتی که صرفا مربوط به عقد بیع می‌باشند، خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تاخیر ثمن هستند. زمان استفاده از خیار مجلس، صرفا محدود به همان مجلس عقد می‌باشد. خیار حیوان نیز مربوط به خرید و فروش و بیع حیوان است. مفهوم خیار تاخیر ثمن نیز از نام آن کاملا روشن است. مهلت استفاده از این خیار، سه روز می‌باشد.

تأیید فسخ قرارداد به جهت تدلیس

هر گاه یکی از طرفین معامله (معمولا فروشنده یا اجاره دهنده) برای فریفتن طرف دیگر، وصفی موهوم و بی اساس را به ملک خود نسبت دهد یا عیبی که در آن است را بپوشاند، در معامله تدلیس کرده است. به بیان دیگر تدلیس عبارت است از پوشاندن عیب مال و یا اظهار کردن و نمایاندن امتیاز و کمال غیر واقعی در مال. به عنوان مثال، اگر برای پنهان کردن شکاف دیوار ملک، آن را با کمد بپوشاند، مرتکب تدلیس شده است

در این مطلب تأیید فسخ قرارداد به جهت تدلیس بررسی شده است برای دریافت اطلاعات بیشتر از تهران وکیل به مشاوره حقوقي رایگان مراجعه کنید

.

برای آن که خیار تدلیس محقق شود، حتما باید عملیات فریبکارانه انجام شود و طرف مقابل نیز در نتیجه ی این عملیات، فریب بخورد. البته اگر توافق طرفین بر سالم بودن ملک باشد، نگفتن عيوب و مشکلات ملک ممکن است، تدلیس محسوب شود.

عملیات فریب دهنده باید به نحوی باشد که موجب رغبت شخص فریب خورده به انجام معامله شود و این فریب، ضرر قابل توجهی به وی وارد کند که در این صورت طرف فریب خورده، حق فسخ معامله را دارد.

طرفین دعوی

پس از آن که قرارداد بر اساس خیار تدلیس، توسط ذی نفع فسخ شد، هر یک از طرفین قرارداد می تواند، دادخواست تأیید فسخ را در دادگاه صالح طرح کند.

مرجع صالح برای رسیدگی

دعوی تأیید فسخ قرارداد در صورتی که مربوط به معاملات ملکی باشد. دادگاه محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی خواهد داشت

.

نحوه ی اجرای رأی

دعاوی تأیید فسخ اعلامی است و نیاز به صدور اجراییه ندارد.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی

۱) حتی اگر تمام حقیقت گفته نشود و شنونده آن چه را که گفته شده است تمام حقیقت بداند، باز هم طرف مقابل دچار فریب شده و حق فسخ قرارداد را دارد.

۲) اگر فریب به نحوی باشد که سبب ایجاد اشتباه موثر در عقد شود، قرارداد از ابتدا باطل است و فسخ آن وجهی ندارد.

۳) شرط اسقاط کافه ی خیارات در قرارداد به طور مطلق، شامل خیار تدلیس نمیشود.

۴) خیار تدلیس را نمی توان ضمن قرارداد یا جداگانه ساقط کرد؛ چرا که شرط اسقاط آن با نظم عمومی منافات دارد. مگر این که شخص بعد از این که متوجه شد، فریب خورده است و حق فسخ برایش ایجاد شد، آن را ساقط کند.

۵) حق فسخ در این دعوی، بعد از علم به آن فوری است و تعلل در آن موجب اسقاط حق فسخ است.

۶) اعلام فسخ قرارداد در مقام دفاع در مقابل دادخواست طرف دیگر قرارداد و مهلت استفاده از خیارات نیاز به دادخواست ندارد و استناد به آن در جریان رسیدگی، کافی است.

۷) کسی که مورد تدلیس واقع شده است، برای مطالبه ی حق خود معمولا دادخواست تأیید فسخ قرارداد در کنار دعوای مطالبه وجه، بابت استرداد ثمن را مطرح می کند.

۸) اگر فریب دادن طرف معامله با استفاده از وسایل متقلبانه باشد، عمل از مصادیق جرم کلاهبرداری است .

۹) تأیید فسخ، خلاف اصل صحت قراردادهاست و باید به عنوان خواسته ی دعوی طرح شود؛ اما در صورتی که به عنوان دفاع از دعوی طرف مقابل مطرح شود، نیاز به طرح دعوی تقابل ندارد. طرفی که مدعی فسخ قرارداد و انحلال آن است، میتواند در مقام دفاع از حقوق خود به فسخ قرارداد، استناد کند.

مستندات قانونی ماده ی ۴۳۸ قانون مدنی

تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود.

ماده ی ۴۳۹ قانون مدنی

اگر بایع، تدلیس کرده باشد، مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و هم چنین است، بایع نسبت به ثمن شخصی در صورت تدلیس مشتری

.

ماده ی ۴۴۰ قانون مدنی

خیار تدلیس بعد از علم به آن، فوری است.

رأی شماره ی ۱۳۷۷ مورخ ۹۱/ ۱۱ /۲۵ شعبه ی ۵۶ دادگاه تجدید نظر استان تهران

تا زمانی که خیار فسخ اعمال نشود، تقاضای تنفيذ فسخ از سوی دادگاه وجاهت قانونی ندارد. صاحب حق فسخ باید ابتدا حق خود را اعمال کند و سپس برای تنفيذ فسخ و آثار ناشی از آن به دادگاه مراجعه کند.

رای شماره ی ۷۲۹ مورخ ۹۱/ ۷ / ۱۵ شعبه ۱۶ دادگاه تجدید نظر استان تهران

تقاضای فسخ بيع از دادگاه، مسموع نیست. فسخ از ايقاعات است و ذی حق باید ابتدا حق فسخ خود را اعمال کند.

رای شماره ی ۴۱۴ مورخ ۹۱/ ۵ / ۲۴ شعبه ی ۸۱ دادگاه عمومی حقوقی تهران

قبل از اثبات یا تأیید فسخ یا اقاله ی قرارداد، محکومیت خواندگان به عنوان فروشندگان به رد مأخوذه در حق خواهان به عنوان خریدار، فاقد وجه قانونی است و این که خواهان دلیل موجه و قانونی که حکایت از فسخ یا اقاله ی بیع واقع شده باشد، ارائه نداده است. بنابراین مطالبه ی ثمن معامله ی فسخ شده، منوط به تقاضای تنفيذ و تایید فسخ عقد از دادگاه است.